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Wir zeigen Ihnen:
Unser Zinschart zeigt die Entwicklung der Sollzinsen für Immobilienkredite an. Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Zinssatzes ist eine Immobilie mit einem Objektwert von 352.000 € und einer Kreditsumme von 190.000 €. Sie sehen, zu welchen Zinsen eine durchschnittliche Immobilienfinanzierung in der Vergangenheit möglich war und können sie mit der aktuellen Zinsentwicklung vergleichen.
Hauseigene Daten zur Zinsentwicklung: Unser Zinschart bezieht die Daten zur Zinsentwicklung aus unser hauseigenen Datenbank. Hier speisen wir täglich die aktuellen Baufinanzierungszinsen unserer über 600 Bankpartner ein. Es handelt sich also um den jeweiligen durchschnittlichen Zins unserer Partner, den Sie für ein Annuitätendarlehen erhalten. Ihren aktuellen persönlichen Zins berechnen Sie gerne mit unserem Baufinanzierungsrechner.
Zinsentwicklung nach Zinsbindung: Unser Zinschart visualisiert die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen nach der Länge der gewählten Sollzinsbindung. Diese gibt an, wie lange Sie eine Baufinanzierung zu einem bestimmten Zinssatz abzahlen. Sie können bis zu zwei verschiedene Zinsbindungen auswählen. Anschließend wählen Sie im Zinschart aus, welchen Zeitraum Sie betrachten möchten. Sie können nun den jeweils tagesgenauen Stand der Baufinanzierungszinsen der vergangenen Monate erkennen.
Die Bauzinsen haben sich in 2024 tendenziell seitwärts bewegt. Dieser Trend sollte sich auch im 1. Halbjahr 2025 fortsetzen. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen im 1. Halbjahr 2025 um die 3 bis 3,5-%-Marke bewegen. Es sind aber durchaus auch Zinsen von unter 3 % möglich. Vermutlich aber nur punktuell“, prognostiziert Florian Pfaffinger.
Florian Pfaffinger ist Leiter der Dr. Klein Niederlassung in München, Zinsexperte und Repräsentant des neu gegründeten Expertenrats von Dr. Klein. Das ist ein Gremium, in dem sich Spezialisten von Dr. Klein regelmäßig treffen, um sich über aktuelle Trends im Baufinanzierungsmarkt auszutauschen. Dazu gehört auch der Ausblick auf die mittelfristige Zinsentwicklung.
„Wir rechnen damit, dass die Bauzinsen in den kommenden Wochen eher seitwärts verlaufen werden − am oberen Ende des Prognosekorridors“, meint der Dr. Klein Expertenrat. Die Prognose bezieht sich auf Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Beleihung von 80 %. Das bedeutet, dass der Kredit in der Regel 80 % des Kaufpreises abdeckt.
| Zeithorizont | Zinsentwicklung |
|---|---|
| Kurzfristige Zinsentwicklung (1 bis 2 Monate) | seitwärts mit moderater Schwankungsbreite |
| Mittelfristige Zinsentwicklung (6 Monate) | seitwärts mit geringen Schwankungen |
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In den letzten 4 bis 6 Wochen sind die Zinsen für 10-jährige Immobiliendarlehen merklich gestiegen. So liegt beispielsweise der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen aktuell bei 3,18 % (Stand: 30.01.2025). Zum Vergleich: Vor einem Jahr lag der Topzins für ein identisches Immobiliendarlehen noch bei rund 3,2 %.
Das steigende Zinsniveau lässt sich auch an der Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihe ablesen, die ein wichtiger Indikator für die Zinsentwicklung im Bereich der Baufinanzierung ist. So stieg die Rendite im Januar 2025 per saldo um 17 Basispunkte auf 2,53 % (Stand: 30.01.2025). Wie unser Chart zeigt, bewegen sich die Kurven seit Monaten in die gleiche Richtung.
Doch wie geht es kurzfristig mit den Bauzinsen weiter? „Wir raten dringend davon ab, auf deutlich fallende Zinsen zu spekulieren. Das aktuelle Bauzinsniveau ist historisch betrachtet attraktiv und wir erwarten in den nächsten 1 bis 2 Monaten keine Kurskorrektur bei den Bauzinsen“, fasst der Dr. Klein Expertenrat zusammen. Das ist eine gute Nachricht für Kaufinteressierte, denn die Immobilienfinanzierung ist somit weiterhin planbar und erschwinglicher als noch in 2023.
Die Europäische Zentralbank hält an ihrem geldpolitischen Kurs fest. Sie senkt zum fünften Mal seit der geldpolitischen Wende im vergangenen Jahr die Leitzinsen − und zwar um jeweils 25 Basispunkte. Mit der erneuten Zinssenkung reagiert die EZB auf die schwächelnde Konjunktur im Währungsraum und den nachlassen Inflationsdruck im Euroraum. Ab dem 5. Februar 2025 gelten somit folgende Leitzinssätze im Euroraum:
Der jüngste Zinsentscheid der EZB erfüllt somit die Erwartungen der Finanzmärkte und Branchenexperten. So kommentiert beispielsweise Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes die jüngste Zinssenkung der EZB mit den Worten: „Das passt, trotz der in den letzten drei Monaten wieder auf fast 2,5 % gestiegenen Inflation im Euroraum.“
Laut Herkenhoff liegen die Leitzinsen nun etwas sicherer im sogenannten neutralen Bereich, der zwischen 2 und 3 % anzusiedeln ist. Neutral sind die Leitzinsen dann, wenn sie die Wirtschaft weder bremsen noch anheizen und zugleich die Inflation unter Kontrolle ist.
Doch welchen Einfluss hat die jüngste Leitzinssenkung auf die Bauzinsen? „Der Einfluss ist verschwindend gering, denn bei den Bauzinsen handelt es sich um Langfristzinsen, die selten direkt auf eine Leitzinssenkung der EZB reagieren“, erläutert Florian Pfaffinger, Repräsentant des Dr. Klein Expertenrats. Vielmehr komme es auf den Konjunktur- und Inflationsausblick des Marktes an.
Die aktuellen Wirtschaftszahlen für den Euroraum geben jedenfalls keinen positiven Schub. Laut einer Schnellschätzung von Eurostat (Statistikamt der Europäischen Union) hat sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Vergleich zum dritten Quartal 2024 nicht verändert. Und laut Eurostat ist auch das Gesamtjahr 2024 eher schleppend verlaufen. Demnach wuchs das BIP im Euroraum um 0,7 %. Die Wirtschaft im Euroraum tritt also auf der Stelle.
In Deutschland gibt es einen großen Mangel an Wohnraum, und es ist dringend notwendig, etwas dagegen zu unternehmen. Jedoch hat die gegenwärtige Bundesregierung Schwierigkeiten, Anreize zu schaffen, die den Neubau von Wohnungen wirklich ankurbeln.
Die gute Nachricht lautet: Zu Beginn des neuen Jahres gibt es einige kleine Schritte in die richtige Richtung: So hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ihr Förderprogramm Wohneigentum für Familien – Neubau verbessert. Ab jetzt können auch Familienmitglieder, die neu bauen, gefördert werden, wenn sie das Haus selbst nutzen wollen.
Außerdem wurde das KfW-Programm Jung kauft Alt erweitert. Jetzt können auch mehr ältere Gebäude gefördert werden, und es gibt neue Fördermöglichkeiten für denkmalgeschützte Gebäude, die energieeffizient saniert werden. Ziel ist es, den Kauf und die Renovierung solcher Gebäude günstiger zu machen.
Trotz dieser Änderungen stuft Florian Pfaffinger die Maßnahmen als unzureichend ein: „Die Ansätze sind gut, aber nicht genug. Zu wenige Menschen profitieren von der finanziellen Unterstützung, und die bereitgestellten Gelder sollten meiner Meinung nach deutlich höher sein. Insgesamt wird noch immer zu wenig unternommen, um den Wohnraummangel effektiv zu bekämpfen. Wir brauchen bessere Förderungen, weniger bürokratische Hürden und mehr Umwandlungen von Gewerbeimmobilien in Wohnraum.“
Die Bauzinsen sind in den letzten Wochen um etwa 0,3 Prozentpunkte gestiegen. So liegt beispielsweise der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen aktuell bei 3,18 % (Stand: 30.01.2025).
| Sollzinsbindung | Topzins: 01/2025 | Topzins: 01/2024 |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,09 % | 3,20 % |
| 10 Jahre | 3,18 % | 3,05 % |
| 15 Jahre | 3,37 % | 3,20 % |
| 20 Jahre | 3,44 % | 3,43 % |
| 30 Jahre | 3,83 % | 3,60 % |
Der Topzins-Vergleich zeigt: Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen sind im Vergleich zum Vorjahresmonat in der Regel etwas teurer. Den tagesaktuellen Stand der Zinsen finden Sie auf unserer Ratgeberseite Aktuelle Bauzinsen.
Wie viel Immobilie Sie sich im aktuellen Zinsumfeld leisten können, erläutern Ihnen unsere Berater vor Ort in einem unverbindlichen und kostenlosen Beratungsgespräch. Sie vergleichen für Sie verschiedene Angebote, verhandeln mit unseren rund 600 Bankpartnern, prüfen Zinsrabattangebote und Fördermöglichkeiten. So können Sie auch jetzt den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Sprechen Sie uns gerne an!
Anhand eines kleinen Rechenbeispiels wollen wir Ihnen die finanziellen Auswirkungen eines vermeidlich moderaten Zinsanstiegs zeigen.
| Zeitpunkt A | Zeitpunkt B | |
|---|---|---|
| Effektivzins | 2,85 % p.a. | 3,16 % p.a. |
| Monatliche Rate | 1.122,33 € | 1.192,33 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 175.674,20 € | 173.142,96ß € |
| Gezahlte Zinsen nach 15 Jahren | 97.693,60 € | 107.762,36 € |
| Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens | 31 Jahre und 4 Monate | 30 Jahre und 3 Monate |
In unserem Fallbeispiel wächst die Monatsrate um rund 70 €. Zudem erhöhen sich Ihre Zinskosten hier um etwa 10.000 €. Behalten Sie die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen also immer im Blick, bleiben Sie aber ruhig. Wie Sie den Zinssatz niedrig halten und was Sie noch tun können, um Immobilienzinsen zu sparen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Zinsen sparen: 10 Tipps für Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.
Manch einer meint, dass die Zinsen für Baufinanzierungen unmittelbar vom EZB-Leitzins beeinflusst wird. Das ist ein Irrtum. Vielmehr wirken sich im Wesentlichen 2 andere Faktoren direkt auf die Zinsentwicklung aus:
Nachfolgend erläutern wir Ihnen die beiden zentralen Einflussfaktoren für die Zinsentwicklung etwas genauer.
Bundesanleihen: Die Rendite der deutschen Bundesanleihen hat maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen und ist somit ein verlässlicher Indikator für die Zinsentwicklung im Bereich der Baufinanzierung. Sinkt die Rendite der Bundesanleihen, ziehen die Immobilienzinsen fast zeitgleich nach.
Bundesanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die von der Bundesrepublik Deutschland herausgegeben werden. Sie werden vorrangig für die Haushaltsfinanzierung genutzt. Für Anleger stellen Bundesanleihen eine Möglichkeit dar, Geld sicher und mit einer festen Verzinsung anzulegen. Es gibt verschiedene Arten von Bundesanleihen, die sich hinsichtlich ihrer Laufzeit und Verzinsung unterscheiden können.
Pfandbriefe: Die Refinanzierung von Baufinanzierungen wird in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen gesteuert. Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die von zertifizierten Banken und Sparkassen an Anleger vergeben werden, um Geldmittel für die Immobilienkredite zu beschaffen. Dazu beleihen die Kreditgeber ihre eigenen Immobilien und die ihrer Kunden, indem sie Pfandbriefe an Anleger herausgibt.
Die Anleger leihen ihnen also Geld und bekommen dafür Zinsen sowie die Rechte an den Immobilien als Sicherheit. Der Zinssatz der Pfandbriefe orientiert sich dabei an der Rendite für deutsche Staatsanleihen. Sie wollen es genauer wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel „Pfandbriefe: Wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren“.
Wir halten fest: Da eine Baufinanzierung zu den langfristigen Anlagen zählt, hängt die Zinsentwicklung für Baudarlehen maßgeblich von den beiden Faktoren Bundesanleihe und Pfandbrief ab. Steigen die Zinsen für Bundesanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe und somit steigen auch die Zinsen für Baufinanzierungen.
Der EZB-Leitzins hat keinen unmittelbaren Einfluss auf die Zinsentwicklung der Baufinanzierung, kann aber als indirekter Einflussfaktor gewertet werden. Denn Banken erhöhen oder senken ihre Zinsen, wenn sie erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins verändern wird. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich also in der Regel früher, bevor die EZB den Leitzins verändert. Insofern hat er nur einen indirekten Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen.
Mit dem EZB-Leitzins wird im Allgemeinen der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich die angeschlossenen europäischen Banken Geld bei der EZB leihen können. Ab dem 05. Februar 2025 beträgt der EZB-Leitzins 2,9 %. Banken müssen also etwas weniger bezahlen, wenn sie sich frisches Geld bei der EZB leihen. Die Kosten preisen Banken unter anderem in die Konditionen der Darlehenszinsen ein.
Nachfolgend haben wir Ihnen 10 Tipps zusammengestellt, wie Sie in Hinblick auf die Zinsentwicklung agieren sollten:
Weitere Details zur Zinsentwicklung erläutern Ihnen gerne unsere Spezialisten für Baufinanzierung. In unserem Ratgeber Beratung bei Dr. Klein erfahren Sie, wie die Beratung funktioniert und wie Sie ein Immobiliendarlehen bei Dr. Klein erhalten.
Nutzen Sie unser Angebot aus über 550 Spezialisten für Baufinanzierung und lassen Sie sich beraten.
Weitere Themen finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung
