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Sie müssen berufsbedingt umziehen oder Ihre persönlichen Lebensumstände haben sich verändert? Oder möchten Sie mit dem Geld aus einer Erbschaft Ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen? Das Leben kann man nicht planen und so sind auch die Gründe für einen frühen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag vielfältig - und teuer. Denn wer seinen Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung ablösen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung, umgangssprachlich auch Vorfälligkeitszinsen genannt, zahlen.
Wie hoch diese wahrscheinlich ausfällt, finden Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner ganz schnell heraus. Sie können so auch abwägen, ob sich eine vorzeitige Tilgung Ihrer Baufinanzierung lohnt. Haben Sie bereits eine Berechnung von Ihrer Bank erhalten, bietet Ihnen unser Vorfälligkeitsrechner die Möglichkeit, die Zahlen der Bank in den wichtigsten Punkten zu überprüfen und so gegebenenfalls Fehler aufzuspüren.
Haben Sie ein Darlehen mit langer Zinsbindung abgeschlossen, ist eine Sonderkündigung Ihrer Baufinanzierung nach § 489 BGB nach zehn Jahren jederzeit mit sechsmonatiger Kündigungsfrist möglich. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt ab dem Datum des vollständigen Empfangs des Darlehens. In diesem Fall zahlen Sie keine Vorfälligkeitszinsen.
Tipp: Aufgrund der aktuellen Zinsprognose versuchen viele Darlehensnehmer ihr Immobiliendarlehen zu kündigen, um einen neuen günstigen Kredit abzuschließen. Falls Sie die Sonderkündigungsmöglichkeit nicht nutzen können: Sie haben auch die Möglichkeit bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Baufinanzierung ein Forward-Darlehen abschließen, um sich die aktuell günstigen Zinsen zu sichern.
Hausverkauf/Erhöhung der Darlehenssumme: Möchten Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig kündigen – und können die Sonderkündigung nicht in Anspruch nehmen – sind Sie auf die Kulanz der Bank angewiesen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, in denen die Bank verpflichtet ist, Ihre Kündigung anzunehmen. Dazu gehören beispielweise ein Hausverkauf oder wenn die Bank eine Erhöhung der Darlehenssumme ablehnt und Sie somit zu einem anderen Kreditinstitut wechseln müssen.
Nimmt die Bank Ihre Kündigung an, darf sie Ihnen eine Art Schadenersatz – die Vorfälligkeitsentschädigung – berechnen. Denn durch die vorzeitige Tilgung des Darlehens entfallen die regelmäßigen Zinszahlungen und der Bank entgehen somit nicht nur die fest eingeplanten Einnahmen, sondern auch Gewinne. Diesen finanziellen Verlust müssen Sie mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.
Umschuldung: Kein hinreichendes Argument für eine Kündigung ist eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung: Möchten Sie das Darlehen kündigen und zu einer anderen Bank mit einem günstigeren Immobilienkredit wechseln, muss die Bank einer Kündigung innerhalb der Zinsbindung nicht zustimmen.
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung stehen der Bank zwei Methoden zur Verfügung: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode. Besonders wichtig sind dabei folgende Faktoren:
Am häufigsten wählen Banken die Aktiv-Passiv-Methode, um die Vorfälligkeit zu berechnen. Dabei ermitteln sie zum einen die Darlehensrendite, die sie erhalten hätte, wenn der Vertrag fortgeführt worden wäre. Zum anderen errechnet sie die Höhe der Rendite, wenn die Bank den frei gewordenen Geldbetrag in Hypothekenpfandbriefe mit gleicher Laufzeit anlegen muss. Aus der Differenz dieser beiden Summen ergibt sich dann die Vorfälligkeitsentschädigung: Je niedriger die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung sind und je länger der Darlehensvertrag noch gelaufen wäre, desto höher ist der finanzielle Verlust für die Bank.
Die Aktiv-Aktiv-Methode beruht auf der Neuvergabe der zurückgezahlten Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer. Sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit gesunken, entsteht der Bank ein finanzieller Verlust, den Sie als Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen müssen.
Unser Vorfälligkeitsrechner nutzt mit der Aktiv-Passiv-Methode die gängigste Art Vorfälligkeitszinsen zu berechnen. Alle Daten, die dazu benötigt werden, finden Sie in Ihrem Darlehensvertrag und Ihrem Tilgungsplan.
Geben Sie hier bitte ein, wann der Darlehensvertrag abgeschlossen wurde. Wurde Ihr Vertrag bereits einmal verlängert, ist der Vertragsbeginn des verlängerten Darlehens ausschlaggebend.
Dieses Feld erscheint nur, wenn Sie eine Baufinanzierung mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung abgeschlossen haben. Hier setzen Sie im Vorfälligkeitsrechner das Datum ein, an dem Sie das vollständige Darlehen beziehungsweise den letzten Teilbetrag von der Bank erhalten haben. Dies ist für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wichtig, da laut § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung der Darlehenssumme eine kostenfreie Kündigung mit sechsmonatiger Kündigungsfrist jederzeit möglich ist.
An dieser Stelle tragen Sie ein, wann Ihre Sollzinsbindung enden würde.
Ergänzen Sie nun im Vorfälligkeitsentschädigungsrechner den Darlehensbetrag, der bisher noch nicht getilgt wurde. Finden Sie die Restschuld in Ihrem Tilgungsplan nicht oder haben Sie in der Zwischenzeit Sondertilgungen vorgenommen, fragen Sie am besten Ihre Bank nach der aktuellen Summe.
Hier ist das Datum gefragt, an dem die Restschuld ermittelt wurde.
Hierbei handelt es sich um den im Vertrag festgelegten Zinssatz, der an die Bank für die geliehene Summe in einem festgelegten Zeitraum entrichtet werden muss. Bitte tragen Sie nur den Sollzinssatz ein, da dieser im Gegensatz zum Effektivzinssatz keine zusätzlichen Kostenbestandteile erhält.
Tragen Sie hier bitte die Höhe Ihrer Rate ein, die Sie regelmäßig an die Bank zahlen.
An dieser Stelle im Rechner geben Sie an, ob Sie Ihre Darlehensraten monatlich oder vierteljährlich entrichten.
Zu welchem Termin möchten Sie kündigen? Das genaue Datum geben Sie hier in den Vorfälligkeitsrechner ein.
Haben Sie im Darlehensvertrag jährliche Sondertilgungen vereinbart, tragen Sie diese bitte ein. Dabei ist es egal, ob Sie die Option bereits genutzt haben oder nicht: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Sondertilgungen sich mindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung auswirken, da Sie so den Darlehensbetrag hätten reduzieren können (Az. VI ZR 388/14).
An dieser Stelle können Sie im Vorfälligkeitsrechner eintragen, ob Sie in diesem Jahr von der Sondertilgungsoption bereits Gebrauch gemacht haben.
Bestimmen Sie hier, wie der Verlauf des Darlehens ab dem Kündigungszeitpunkt bis zum Ende der Sollzinsbindung angezeigt werden soll. Sie können zwischen einer Darstellung nach Jahren oder einer detaillierten Version nach Ratenzahlungen wählen.
Als Ergebnis zeigt Ihnen unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner die Höhe der Summe an, die Sie zahlen müssten, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung Ihr Darlehen ablösen. Diese setzt sich aus folgenden Punkten zusammen:
Als Zinsverschlechterungsschaden wird der Schaden bezeichnet, die der Bank durch die vorzeitige Kreditablösung entsteht. Dieser ergibt sich bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode – also aus der Differenz zwischen dem Darlehenszins und dem aktuellen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe.
Für das Risiko, dass Sie Ihre Baufinanzierung eventuell nicht tilgen können, erhebt die Bank bei der Kreditaufnahme einen Zinsaufschlag. Bei einer vorzeitigen Kreditablösung und der damit verbundenen Rückzahlung der Darlehenssumme entfällt dieses Risiko. Da die Bank nun auch keine Kosten mehr hat, muss sie den Risikoaufschlag vom Zinsschaden abziehen. Gesetzliche Vorgaben, wie hoch dieser sein darf, gibt es keine, unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner unterstellt eine Risikoersparnis von 0,10 Prozentpunkten.
Fällt der Kredit weg, hat die Bank weniger Verwaltungsaufwendungen. Auch hier macht der Gesetzgeber keine Vorgaben: Während einige Banken zwei bis fünf Euro pro Buchungsvorgang berechnen, verlangen andere pauschale Beiträge von 50 oder mehr Euro pro Jahr. Für die Berechnung Ihrer Vorfälligkeit werden im Rechner vier Euro pro Buchungsvorgang berücksichtigt.
Für die Abwicklung der Kündigung und Rücknahme des Darlehens darf die Bank eine Bearbeitungsgebühr erheben. Deren Höhe kann sie selbst bestimmen, einige Institute verlangen hierfür bis zu 300 Euro. Als angemessen werden bis zu 200 Euro betrachtet – dieser Wert ist auch im Vorfälligkeitsrechner hinterlegt.
An dieser Stelle wird Ihnen die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung angezeigt. Diese ergibt sich aus dem Zinsschaden plus dem Bearbeitungsentgelt der Bank; von dieser Summe werden dann noch einmal die gesparten Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen.Zusätzlich können Sie sich am Ende der Berechnung noch einmal den Verlauf des Darlehens ab dem Kündigungszeitpunkt ansehen. Diese Aufstellung zeigt Ihnen, wie sich der Zinsverlust der Bank bis zum Ende der Zinsbindung berechnet. Außerdem erhalten Sie eine Übersicht über die Nominalzinsen und Renditen der Hypothekenpfandbriefe, die verwendet wurden, um die Vorfälligkeit zu berechnen.
Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner erhalten Sie einen ungefähren Anhaltspunkt, wie hoch die Vorfälligkeitszinsen wahrscheinlich ausfallen werden. Möchten Sie Ihr Darlehen in naher Zukunft ablösen, bietet Ihnen der Rechner außerdem die Möglichkeit, verschiedene Szenarien für Ihre Kreditkündigung durchzuspielen und so eine passende Strategie zu ermitteln. So können Sie beispielsweise durch verschiedene Sondertilgungen oder der Variation des Kündigungszeitpunktes herausfinden, wann eine Kreditablösung den geringsten finanziellen Verlust bringt.
Aber auch der umgekehrte Weg ist möglich: Haben Sie bereits eine Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrer Bank erhalten, können Sie diese mit dem Rechner prüfen. Denn wie beispielsweise die Verbraucherzentrale Hamburg festgestellt hat, kommen Banken in vielen Fällen zu falschen Berechnungsergebnissen. So werden zum Beispiel Sondertilgungen nicht berücksichtigt oder es wird vergessen, die Risikoprämie von der Vorfälligkeitsentschädigung abzuziehen. Ebenso kann es sein, dass der Stichtag für die Rückzahlung nicht beachtet wird. Sind beispielsweise die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe in der Zeit zwischen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und der tatsächlichen Rückzahlung des Geldes gestiegen, muss die Bank das Vorfälligkeitsentgelt nach unten korrigieren.
Haben Sie zusätzlich zum Immobiliendarlehen auch ein KfW-Darlehen aufgenommen, kann es ebenfalls zu Fehlern bei der Ermittlung des Zinsschadens kommen. In vielen Fällen wird einfach der gesamte Kreditbetrag – also Darlehenssumme plus KfW-Darlehen – als Berechnungsgrundlage genommen. Richtig ist aber, dass die Bank nur den von ihr zur Verfügung gestellten Darlehensbetrag verwenden darf. Für das KfW-Darlehen berechnet Ihnen die KfW eine eigene Vorfälligkeitsentschädigung. Wenden Sie dazu einfach an die KfW-Bank.Weicht das Ergebnis des Vorfälligkeitsrechners von der Kostenberechnung Ihrer Bank ab, sollten Sie mit Ihrem Darlehensgeber in Kontakt treten und versuchen, die abweichenden Posten zu klären. Ist dies nicht möglich, können Sie sich an eine Verbraucherschutzzentrale oder einen Fachanwalt für Kapitalrecht wenden, diese prüfen die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank noch einmal auf Herz und Nieren.
Unser Vorfälligkeitsrechner zeigt Ihnen möglichst genau die Kosten an, die bei einer vorzeitigen Kreditablösung anfallen. Trotzdem kann Ihnen das Berechnungsergebnis lediglich als Richtwert dienen, da einige Punkte wie das Bearbeitungsentgelt oder die Risikoersparnis von den Banken selbst festgelegt werden können. Eine genaue Aufstellung der Kosten erhalten Sie deshalb nur durch Ihre Bank. Planen Sie den vorzeitigen Ausstieg aus Ihrer Baufinanzierung, sollten Sie den Rechner als ersten Schritt nutzen, um Ihre Vorfälligkeitszinsen zu berechnen:
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