Restschuld: Was ist das? Wie hoch sollte sie bei der Baufinanzierung sein?

Was ist die Restschuld?

Als Restschuld bezeichnet man im Finanzwesen den Betrag, den ein Kreditnehmer einer Bank nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldet. Nicht jeder Kredit ist nach Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt. Gerade bei sehr hohen Darlehensbeträgen wie bei einer Baufinanzierung bleibt nach der vereinbarten Zinsbindung häufig noch eine nicht unerhebliche Summe offen – die Restschuld.

Die Restschuld müssen Sie der Bank nach Ablauf der Sollzinsbindung überweisen. Um die Restschuld zu finanzieren, können Sie entweder den Betrag beispielsweise aus Eigenkapital zahlen oder Sie können die Restschuld mit einem neuen Darlehen in den folgenden Jahren weiter in Raten zahlen.

Was beeinflusst die Höhe der Restschuld?

Die Höhe der Restschuld wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Je nachdem wie Sie diese Faktoren steuern, fällt die Restschuld dadurch mal höher oder niedriger aus. Grundsätzlich wird die Höhe der Restschuld von folgenden drei Faktoren besonders beeinflusst:

• Darlehenshöhe

  Je höher die Kreditsumme ist, die Sie für Ihre Baufinanzierung benötigen, desto länger brauchen Sie vermutlich, bis der Kredit vollständig beglichen ist. Gleichzeitig bedeutet das, dass vermutlich auch die Restschuld gleichermaßen hoch sein wird.

• Sollzinsbindung

  Auch die Sollzinsbindung hat Einfluss auf die Höhe Ihrer Restschuld. Je kürzer Sie die Sollzinsbindung wählen, desto höher wird die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfallen. In einer Zeitspanne von fünf Jahren beispielsweise können Sie in der Regel weniger Darlehen zurückzahlen, als in einer Spanne von 15 oder 20 Jahren.

  Um es anhand der Zahlen unseres Rechenbeispiels (250.000 Euro, 2 Prozent Tilgung) zu konkretisieren: Nach fünf Jahren Darlehensrückzahlung bleibt eine Restschuld von 224.558,83 Euro übrig. Nach 15 Jahren schulden Sie der Bank noch 166.725,29 Euro. Und bei 20 Jahren sind es, wie in der Rechentabelle zu lesen ist, noch knapp 131.000 Euro.

• Tilgungssatz

  Je nachdem wie viel Prozent Ihrer Baufinanzierung Sie jährlich tilgen, kann auch der Tilgungssatz die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung beeinflussen. Tilgen Sie pro Jahr zwischen drei und vier Prozent Ihrer Baufinanzierung verringern Sie Ihre Restschuld am Ende der Laufzeit um zigtausende Euro.

  Wenn wir beim oben genannten Beispiel (250.000 Euro, 20 Jahre Laufzeit) bleiben und den Tilgungssatz von zwei auf drei Prozent jährlich anheben, bleibt nach 20 Jahren Darlehensrückzahlung eine Restschuld von 73.543,82 Euro übrig – 58.400 Euro weniger als mit einprozentiger Tilgung. Bei einer Tilgung von vier Prozent bleiben nach 20 Jahren nur noch knapp 16.000 Euro Restschuld übrig. Allerdings steigt mit einer höheren Tilgungsrate auch die monatliche Ratenbelastung für den Kredit.

  Ein weiterer positiver Nebeneffekt einer hohen Tilgung: Sie sind nicht nur schneller wieder völlig schuldenfrei, sondern zahlen auch weniger Zinsen an die Bank.

Beispielrechnung zur Restschuld

Die Höhe der Restschuld richtet sich also unter anderem danach, wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung zusammenstellen. Nehmen wir beispielhaft an, Sie haben ein Baudarlehen in Höhe von 250.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,62 Prozent über eine Zinsbindung von 20 Jahren aufgenommen. Nach Ablauf der 20 Jahre haben Sie knapp 118.000 Euro der Baufinanzierung getilgt und etwas mehr als 63.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt. Trotz allem bleibt eine Restschuld in Höhe von rund 132.000 Euro, die Sie begleichen müssen.

Restschuld berechnen

Mit unseren Darlehensrechner können Sie die Zinsen, Monatsrate und Restschuld für Ihren Immobilienkredit vorab online berechnen.

Der Rechner bietet Ihnen die Möglichkeit, beispielsweise die Zinsbindung zu verändern oder den Tilgungssatz manuell an Ihre finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Dadurch wird erkenntlich, wie sich diese Faktoren auf die Restschuld oder die monatliche Rate auswirken. Ihnen wird auch gleich ein Tilgungsplan berechnet. Im Tilgungsplan sehen Sie den genauen Verlauf der Darlehensrückzahlung. Sie können Monat für Monat ablesen, wie viel Sie bereits getilgt und an Zinsen gezahlt haben und wie sich die Restschuld mit der Zeit verändert. 

Gibt es eine Baufinanzierung ohne Restschuld?

Es gibt auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Restschuld abzuschließen. Bei dieser Art der Baufinanzierung handelt es sich um das so genannte Volltilgerdarlehen. Hier bleibt keinerlei Restschuld nach der vereinbarten Zinsbindung übrig. Um ein solches Darlehen zu erhalten, brauchen Kreditnehmer eine exzellente Bonität und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen.

Kann ich die Höhe meiner Restschuld vollkommen selbst bestimmen?

Obwohl Sie bei der Gestaltung der Restschuld einen großen Einfluss haben, können Sie sie nicht vollkommen selbst bestimmen. Die Höhe der Restschuld ist, wie eingehend erläutert, direkt abhängig vom Tilgungssatz und der Sollzinsbindung. Die Bank errechnet, abhängig von Ihren Angaben zum Einkommen und Eigenkaptal, verschiedene Modelle, wie schnell und in welcher Höhe Sie die Darlehensrückzahlung gestalten können.

Dabei gibt es eine Mindestrate, die Sie zahlen müssen. Sie können also nicht sagen, Sie möchten nur 100 Euro Monatsrate zahlen. Es gibt eine Mindestrate, die die Bank anhand Ihrer finanziellen Situation für Sie ansetzt. Die Mindestrate ist demnach der kleinstmögliche Betrag zur Darlehensrückzahlung. Dementsprechend bleibt mit der Mindestrate die höchste Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig. Auf die endgültige Höhe Ihrer Restschuld haben Sie also nur in geringem Maße Einfluss. Allerdings haben Sie es in der Hand, wie schnell Sie diese finanzieren wollen, indem Sie beispielsweise einen höheren Tilgungssatz ansetzen als bei der Mindestrate. 

Welche Auswirkungen hat eine hohe Restschuld?

Durch eine hohe Restschuld zahlen Sie Ihre Immobilienfinanzierung insgesamt sehr lange zurück und zahlen dadurch auch sehr lange Zinsen an die Bank. Es dauert also unverhältnismäßig lange, bis Sie wieder schuldenfrei sind. Grundsätzlich raten wir daher davon ab, eine allzu hohe Restschuld zu vereinbaren.

Allerdings hat eine hohe Restschuld aber auch genau einen schlagkräftigen Vorteil: eine niedrige Monatsrate. Bei einer niedrigen Tilgung und einer hohen Restschuld ist die monatliche Ratenbelastung geringer als bei hoher Tilgung und niedriger Restschuld. Ob das für Sie eine gute Wahl ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Auf der einen Seite haben Sie in diesem Fall zwar monatlich etwas mehr auf dem Konto, aber Sie binden sich auf der anderen Seite unnötig lange an einen Kredit, der durch die niedrige Tilgungsrate auch noch unnötig teuer ist.

Eine hohe Restschuld lohnt sich womöglich nur, wenn Sie konkret mit größeren Summen wie Erbschaften oder Bonuszahlungen rechnen, mit denen Sie große Summen sondertilgen wollen. Ansonsten überwiegen höchstwahrscheinlich die Nachteile einer hohen Restschuld, sodass Sie diese tunlichst vermeiden sollten. Denn je länger die Darlehensrückzahlung dauert, desto mehr wird sie Sie belasten, auch wenn die Monatsraten niedrig sind.

Eine Baufinanzierung zahlen die meisten Hausbesitzer in einem Zeitrahmen von 15 bis 35 Jahren ab. In dieser Zeit kann sich viel verändern. Bis zum Renteneintritt sollten Sie Ihre Baufinanzierung daher restlos getilgt haben. So können Sie Ihren wohlverdienten Ruhestand in Ihren eigenen vier Wänden gelassener genießen. Denn spätestens jetzt tut selbst eine schmale Monatsrate von 500 Euro weh.

Restschuld nach Zinsbindung: Wie geht es weiter?

Oftmals haben Kreditnehmer noch eine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung abzuzahlen. Diese Restschuld können sie durch eine Einmalzahlung aus Eigenkapital ablösen und die Restschuld so komplett tilgen. Oftmals wird jedoch eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Über diese weitere Finanzierung wird die Restschuld weiterhin monatlich in Raten abgezahlt. 

Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie im Prinzip zwei Möglichkeiten: Sie können den Finanzierungsvertrag bei Ihrer alten Bank verlängern (Prolongation) oder die Restschuld im Zuge einer Umschuldung bei einer neuen Bank finanzieren.

Prolongation: Restschuld bei der alten Bank finanzieren

Bei einer Prolongation teilt Ihnen Ihre alte Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit, ob sie die Restschuld mit Ihnen weiterfinanzieren möchte oder nicht. Im ersten Fall unterbreitet die Bank Ihnen vermutlich gleich ein Angebot zur Weiterfinanzierung der Restschuld. Meistens haben Sie dann drei Angebote zur Auswahl. Sie müssen einfach nur Ihre Unterschrift unter das Angebot setzen und haben Ihre Prolongation in Sack und Tüten. Zugegeben: Die Prolongation ist ziemlich schnell und einfach.

Aber: Die Prolongationsangebote sind meistens nicht die besten Angebote am Markt, um Ihre Restschuld zu finanzieren. Der Grund dafür ist so einfach wie ungerecht zugleich. Sie sind kein Neukunde mehr, um den man werben muss. Deshalb erhalten Sie nicht das beste Angebot im Repertoire. Zudem kann man den Vertrag nicht an eine veränderte Lebenssituation anpassen, da kein neuer Vertrag geschlossen wird. Haben Sie also in der Zeit bis zur Anschlussfinanzierung beispielsweise Nachwuchs oder eine Gehaltserhöhung bekommen, können Sie Ihre Baufinanzierung nicht an diese Gegebenheiten anpassen und beispielsweise Sondertilgungsoptionen einbauen. Das erfordert einen ganz neuen Vertrag und geht nur mit einer Umschuldung, inklusiver aller bei einer Umschuldung anfallenden Kosten und Aufwände.

Umschuldung der Restschuld: Finanzierung an Ihr aktuellen Bedürfnisse anpassen

Bei der Umschuldung Ihrer Restschuld zu einer neuen Bank erhalten Sie im Gegensatz zur Prolongation schon einmal den Neukundenbonus. Da Sie bei einer Umschulung bestenfalls mehrere Angebote von verschiedenen Banken vergleichen, können Sie sich beispielsweise den zinsgünstigsten Anbieter schnappen und dadurch reichlich Zinsen bei der Finanzierung Ihrer Restschuld sparen. Sie können die Anschlussfinanzierung in diesem Fall auch an ihre aktuelle Lebenssituation anpassen und sich gegebenenfalls Extras wie Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel holen.

Mit einer Umschuldung kommen Sie in der Regel kostengünstiger und flexibler weg als bei einer Prolongation. Allerdings haben Sie etwas mehr Aufwand als bei einer Prolongation. Denn Sie müssen beim Anbieterwechsel wieder die Unterlagen neu einreichen. Da die meisten Bauherren die Angaben zum Haus und zur bisherigen Finanzierung aber gut sortiert abgeheftet haben, sollte das relativ schnell gehen. Im Schnitt haben Sie rund zwei Stunden Arbeitsaufwand bei einer Umschuldung Ihrer Restschuld. Das ist wahrlich nicht viel Zeitinvestition, wenn Sie im Gegenzug zigtausend Euro an Zinsen sparen. Mit einem Forward Darlehen können Sie übrigens bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung Ihre Umschuldung unter Dach und Fach bringen.

Zu dem Abschluss eines völlig neuen Finanzierungsvertrages gehört auch eine erneute Abfrage der SCHUFA. Auch die Kosten für das Grundbuch und die damit zusammenhängenden Notarkosten fallen bei einer Umschuldung der Restschuld erneut an. Doch auch trotz dieser anfallenden Kosten lohnt sich die Umschuldung meistens noch deutlich. Denn die Zinsersparnis schlägt diese Kosten.