Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung und wie kann ich sie berechnen?

Als Nichtabnahmeentschädigung bezeichnet man die Schadensersatzzahlung an die Bank, wenn Sie Ihre Baufinanzierung nach Ablauf der Widerspruchsfrist nicht in Anspruch nehmen. Denn mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrages gehen Sie die Verpflichtung ein, den Baukredit auch zum festgelegten Zeitpunkt abzunehmen. Ist dies nicht der Fall, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung für die bereits angefallenen Gebühren sowie die entgangenen Zinseinnahmen verlangen. Die Nichtabnahmeentschädigung ist somit vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wann eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen kann

Es gibt drei Situationen, in denen die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen kann:

1. Sie möchte Ihre abgeschlossene Baufinanzierung nicht mehr weiterführen.
   Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine günstigere Baufinanzierung gefunden haben und wechseln möchten. Ist die Widerspruchsfrist von 14 Tagen zu diesem Zeitpunkt schon abgelaufen, müssen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.
    
2. Sie haben sich beim Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung verspekuliert.
   Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich aktuelle günstige Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Allerdings ist man auch zur Abnahme des Darlehens verpflichtet. Möchten Sie vom Kreditvertrag zurücktreten, weil die Zinsen in der Zwischenzeit weiter gesunken sind oder sich Ihre persönliche Situation verändert hat, berechnet die Bank dafür eine Entschädigung.
    
3. Sie haben Ihren Baukredit nicht ausgeschöpft.
   Haben Sie mehr Darlehen aufgenommen als Sie benötigen und können die restliche Summe nicht mehr abnehmen, fällt eine Nichtabnahmeentschädigung an.

So erfolgt die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

Für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung stehen der Bank zwei Möglichkeiten zur Verfügung: die Aktiv-Aktiv-Methode und Aktiv-Passiv-Methode. Am häufigsten verwendet wird die Aktiv-Passiv-Methode: Hierbei werden die aktuellen Zinssätze für Hypothekenpfandbriefe für die Berechnung zugrunde gelegt und die Höhe der Rendite berechnet, die diese Hypothekenpfandbriefe bei einer gleichen Laufzeit erreicht hätte. Die errechnete Rendite wird dann den entgangenen Zinseinnahmen aus der Baufinanzierung gegenübergestellt. Aus dieser Differenz ergibt sich die Nichtabnahmeentschädigung: Je größer die Differenz dabei ist, desto höher fällt die Nichtabnahmeentschädigung aus.

Bei der weniger häufig verwendeten Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass sie das Geld aus dem nicht in Anspruch genommenen Baudarlehen an einen anderen Kunden verleihen kann. Hier resultiert die Nichtabnahmeentschädigung aus den Zinsen des nicht abgenommenen Immobilienkredites und den Zinsen aktueller Baudarlehen.

Zusätzlich fließt in die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung ein Bearbeitungsentgelt ein, deren Höhe die Bank selbst festlegen kann. Von der Summe abgezogen werden Risikokosten sowie eine Verwaltungskostenersparnis. Einen ersten Anhaltspunkt, wie hoch Ihre Nichtabnahmeentschädigung wahrscheinlich ausfallen wird, liefert Ihnen unser Vorfälligkeitsrechner.

Wie Sie die Nichtabnahmeentschädigung umgehen können

Es gibt jedoch auch einige Ausnahmen, mit denen Sie keine Nichtabnahmeentschädigung zahlen müssen. So fallen keine Kosten an, wenn Sie Ihr Baudarlehen innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen kündigen. Prüfen Sie außerdem Ihre Widerrufsbelehrung; ist diese fehlerhaft, müssen Sie die Entschädigung nicht zahlen. Das gleiche gilt bei formalen Fehlern im Vertrag: Werden dort wichtige Rechte und Fristen nicht aufgeführt, können Sie den Vertrag anfechten. Ist dagegen alles rechtens, müssen Sie die Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Prüfen Sie aber in jedem Fall, ob diese von der Bank richtig berechnet wurde. Auch hierbei hilft Ihnen unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.