Kaufvertrag fürs Haus: Darauf sollten Sie beim Immobilienkaufvertrag achten

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Der Kaufvertrag für ein Haus ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Verkäufer über den Kauf und Verkauf einer Immobilie. In diesem Immobilienkaufvertrag sind alle relevanten Details des Geschäfts festgehalten. Dazu gehören

• der Kaufpreis
• die genaue Beschreibung der Immobilie
• die Zahlungsbedingungen
• die Pflichten und Rechte beider Parteien
• eventuelle Zusagen des Verkäufers
• die Fristen für die Abwicklung des Kaufs

Der Immobilienkaufvertrag wird in der Regel von beiden Parteien unterzeichnet sowie notariell beglaubigt und ist notwendig, um den Eigentumsübergang rechtsgültig zu machen.

Welche rechtliche Bedeutung hat der Kaufvertrag für ein Haus?

Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, den beide Parteien unterschrieben haben, berechtigt zum Eigentümerwechsel (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung reichen hier nicht aus. Zudem hat der Immoblienkaufvertrag eine verbindliche Wirkung, alle im Kaufvertrag festgelegten Regelungen und Absprachen müssen von Käufer und Verkäufer eingehalten werden. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was eigentlich in den Vertragsunterlagen stehen sollte und worauf Sie achten sollten.

Kaufvertrag für Haus und Wohnung: Ohne Notar geht’s nicht

Soll ein Kaufvertrag für die Immobilie aufgesetzt werden, geht dies nicht ohne einen Notar. Er bildet den neutralen Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und organisiert den Übergang des Eigentums. Dabei hat er die Aufgabe, den Kaufvertrag aufzusetzen und beide Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Inhalte des Vertrages aufzuklären. Außerdem achtet er darauf, ob es ein Vorkaufsrecht gibt, dass der Kaufpreis gezahlt wird und beantragt außerdem die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Dabei muss der Notar immer neutral bleiben und beide Seiten unparteiisch beraten. Dafür erhält er ein Honorar, das meist vom Käufer zu zahlen ist.

Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags rechnen Notare mit dem zweifachen Gebührensatz nach dem GNotKG ab. Die genaue Gebühr richtet sich dabei nach dem jeweiligen Kaufpreis. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 € fielen demnach 1.070 € an Notargebühren für den Immobilienkaufvertrag an. Darüber hinaus müssen Käufer noch weitere Gebühren für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld sowie der Eigentümerumschreibung einkalkulieren. Die Eintragungsgebühren werden hierbei an das Grundbuchamt entrichtet. 

Wann erfolgt die Erstellung des Immobilienkaufvertrags?

Die Aufsetzung eines Immobilienkaufvertrags erfolgt erst dann, wenn sich Käufer und Verkäufer über den Immobilienkauf und den entsprechenden Kaufpreis einig sind. Im Vorfeld hat der Käufer die Immobilie sicherlich ausgiebig besichtigt. Nicht selten wird vorher auch noch ein Vorvertrag abgeschlossen, der für beide Seiten schon frühzeitig Rechtssicherheit schafft.

Sollten alle wichtigen Aspekte im Vorfeld geklärt sein, vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Notartermin. Der Notar benötigt für die Aufsetzung des Immobilienkaufvertrags im Regelfall nur wenige Tage. 

Alles nach Plan: Wie läuft ein Kaufvertrag ab?

Bis der Kaufvertrag für das Haus unterschrieben ist und der neue Eigentümer einziehen kann, vergehen manchmal Monate. Wir geben Ihnen deshalb einen Überblick über den Vertragsprozess und sagen Ihnen, welche Schritte wann erfolgen:

Was vor dem Kaufvertrag für das Haus passiert

Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, können Sie den Makler bitten, diese für Sie zu reservieren. Mit einer so genannten Reservierungsvereinbarung wird Ihnen garantiert, dass das Wunschobjekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Die Vereinbarung schließen Sie mit dem Makler direkt. Es kann eine Reservierungsgebühr anfallen, meist beträgt diese zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises. Diese dient als Entschädigung für den Makler, falls Sie es sich doch noch anders überlegen. Betragen die Gebühren mehr als 10 Prozent, muss die Vereinbarung notariell beglaubigt werden.

Einen Anspruch auf die Immobilie haben Sie nur, wenn der Verkäufer auch mit der Reservierungsvereinbarung einverstanden ist. Zudem sollte der Makler mit dem bisherigen Eigentümer einen Alleinvertrag abgeschlossen werden, so dass der Verkäufer sein Haus nicht selbst anbieten kann. Lassen Sie am besten sowohl Makler als auch den Eigentümer die Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Rechtssicherheit erhalten Sie allerdings nur über eine notariell beglaubigte Reservierungsvereinbarung.

Vorvertrag kann beim Hauskauf sinnvoll sein

Sind Sie sich dagegen bereits ganz sicher, dass Sie die Immobilie erwerben möchten, ist es möglich, einen Vorvertrag für den Hauskauf aufzusetzen. Dieser ist bindend für beide Parteien, das heißt, Sie verpflichten sich, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verpflichtet sich, das Haus an Sie zu verkaufen. Auch für den Vorvertrag zum Hauskauf ist ein Notar nötig, das heißt, es fallen doppelt Notarkosten an. Eine gezahlte Anzahlung ist durch einen notariell beglaubigten Vorvertrag aber abgesichert. Anders sieht es aus, wenn Sie den Vorvertrag für den Hauskauf ohne Notar und nur in schriftlicher Form oder sogar mündlich abschließen: Möchten Sie den Kauf dann doch nicht durchführen, sind Sie auf die Kulanz des Verkäufers angewiesen, um das Geld zurückzubekommen – es sei denn, es wurde eine Schadensersatzklausel in den Vertrag mit aufgenommen.

Die Besonderheiten von Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag sehen Sie hier noch einmal auf einen Blick:

Finanzierungsvorschläge einholen

Vor dem Immobilienkauf ist auch der richtige Zeitpunkt, um Ihre Baufinanzierung zu klären. Holen Sie sich am besten verschiedene Angebote ein – ein unabhängiger Vermittler ist dabei die bequemste Wahl. Mit unserem Bauzinsrechner können Sie Ihre Finanzierung bereits einmal durchrechnen und anschließend mit einem unserer Berater vor Ort die Detailfragen klären.

Haben Sie sich für ein konkretes Objekt entschieden, stellt Ihnen die Bank nach einer Bonitätsprüfung und anhand der Informationen zu der Immobilie eine schriftliche Finanzierungsbestätigng aus. Dabei handelt es sich um eine formlose Zusage der Bank, dass sie die Baufinanzierung übernimmt. So können Sie dem Verkäufer zeigen, dass Sie zahlungsfähig sind und den Kaufpreis entrichten können. Achtung: Möchten Sie den Darlehensvertrag bereits jetzt final abschließen, sollte der Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrages innerhalb der nächsten zwei Wochen stattfinden. Denn nur in dieser Zeit haben Sie noch die Möglichkeit, das Darlehen zu widerrufen.

Vorgespräch beim Notar vereinbaren

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, ist es Zeit für ein erstes Gespräch mit dem Notar. In der Regel wird dieser vom Käufer beauftragt, da dieser auch die Notargebühren zahlt. In dem Vorgespräch beantwortet der Notar rechtliche Fragen, erfasst die Personalien und prüft den Grundbucheintrag. Im Anschluss erstellt er den Kaufvertrag für die Immobilie. Nun haben Sie zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen. Oft bietet der Notar noch einen Gesprächstermin vor der eigentlichen Beurkundung an, in dem Sie dann noch offene Fragen klären können.

Was während des Notartermins passiert

Jetzt steht die Unterzeichnung Ihres Kaufvertrages an. Der Notar wird Ihnen während des Termins den Kaufvertrag in aller Ausführlichkeit vorlesen. Verstehen Sie etwas nicht oder haben Sie Fragen zu einem Punkt, ist jetzt der Zeitpunkt, diese Unklarheiten noch einmal abzuklären. Änderungen und Ergänzungen nimmt der Notar sofort auf und gestaltet den Vertrag dementsprechend um. Anschließend müssen beide Parteien ihr Einverständnis zum dem Kaufvertrag geben und diesen unterzeichnen. Mit der notariellen Beurkundung ist der Vertrag final abgeschlossen – der Kaufvertrag für das Haus kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden. Sie als Käufer sind nun verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis sowie die anfallenden Gebühren und Steuern zu zahlen; der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen die Immobilie zu übergeben.

Was nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages passiert

Haben beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben, wird der Notar anschließend alle weiteren Schritte in die Wege leiten. Als erstes wird er eine so genannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Damit wird die Immobilie für Sie reserviert und kann an keinen Dritten mehr weiterkauft werden. Zudem schützt es Sie auch vor zusätzlichen Belastungen der Immobilie, da der Verkäufer keine neuen Schulden mehr in das Grundbuch eintragen darf.

Als nächstes erhalten Sie vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Ist diese bezahlt und wurden auch sämtliche Notarkosten sowie Grundbuchgebühren ausgeglichen, erfolgt die Eigentumsüberschreibung. Sie müssen nun auch den Kaufpreis zahlen. Anschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie und Sie erhalten vom Grundbuchamt die Bestätigung über die Eintragung. Damit ist der Immobilienkauf abgeschlossen und sie sind nun rechtmäßiger Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

Das steht im Kaufvertrag für die Immobilie

Der Immobilienkaufvertrag enthält alle relevanten Informationen, die direkt mit dem Immobilienkauf in Verbindung stehen. Es werden alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers aufgeführt. Einige Angaben sind obligatorisch, dazu gehören:

• Der Name und die Anschrift der beteiligten Parteien
• Der Kaufgegenstand, also das Haus oder Grundstück, sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte. Für die detaillierte Beschreibung greift der Notar auf das Grundbuch zurück
• Die Ausstattung und eventuell mitverkauftes Mobiliar
• Der Objektzustand und vorhandene Mängel
• Die Gewährleistungshaftung: Hier gilt „Gekauft wie gesehen“. Der Verkäufer sichert zu, dass ihm keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt und übernimmt für später entdeckte Mängel keine Haftung
• Die Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung
• Der Kaufpreis, der Zahlungstermin und die Zahlungsmodalitäten
• Die Höhe der Verzugszinsen, falls der Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann
• Der Übergabetermin

Was Sie beim Kaufvertrag für das Haus beachten sollten

Bereits vor der Unterzeichnung sollten Sie den Kaufvertrag gründlich prüfen. Dafür haben Sie in der Regel 14 Tage, nachdem Ihnen der Vertrag vom Notar zugeschickt wurde, Zeit. Achten Sie dabei darauf, dass alle Namen in korrekter Rechtschreibung angegeben wurden und sämtliche Daten zur Immobilie vorliegen. Auch mögliche erbrechtliche Regelungen und eventuelle Nutzungsrechte sollten im Kaufvertrag für die Immobilie fixiert werden.

Außerdem muss neben dem Kaufpreis auch das Bankkonto des Verkäufers angegeben werden. Soll der Betrag in Raten gezahlt werden, hinterlegen Sie im Vertrag am besten einen detaillierten Zahlungsplan.

Notaranderkonto als Sicherheitspuffer

Wurde vereinbart, dass die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll, kann die Kaufsumme auch erst einmal auf ein so genanntes Notaranderkonto überwiesen werden. Der Notar fungiert in diesem Fall als Treuhänder des Geldes und zahlt dieses erst an den Verkäufer aus, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Dies gibt beiden Parteien Sicherheit: Der Käufer kann sein Geld fristgerecht zahlen und ist im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert; der Verkäufer kann sicher sein, dass der Kaufpreis auch gezahlt wurde.

Für ein Notaranderkonto entstehen Gebühren, diese sind gesetzlich geregelt. Für einen Immobilienkauf über 10.000 Euro betragen diese 0,25 Prozent der Kaufsumme, bei Teilauszahlungen entstehen höhere Gebühren. Sie können im Kaufvertrag festlegen, wer diese Gebühren zahlt, üblicherweise teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten.

Wann Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus rückgängig machen können

Grundsätzlich kann ein notariell beglaubigter Kaufvertrag für ein Haus nicht rückgängig gemacht werden. Mit Ihrer Unterschrift binden Sie sich an den Vertrag und sind verpflichtet, Ihre dort festgelegten Aufgaben zu erfüllen. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nur bei erheblichen Mängeln – und auch dies nur bei neuen Immobilien und für einen Zeitraum von fünf Jahren.

Bei einem gebrauchten Haus wird das Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag meist ausgeschlossen. Der Verkäufer muss den Käufer auf sämtliche vorhandene Mängel hinweisen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln und oder wenn dem Käufer im Kaufvertrag die Behebung eines vorhandenen Mangels zugesichert wurde und dies nicht erfolgt ist, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Allerdings ist der Käufer hier in der Beweispflicht. Umso wichtiger ist es, bereits vor der Vertragsunterzeichnung eine Immobilienbewertung von einem Gutachter durchführen zu lassen. Wird wiederum der Kaufpreis nicht wie vereinbart gezahlt, hat der Verkäufer das Recht, den Kaufvertrag für das Haus rückgängig zu machen.

Abgesehen vom gesetzlichen Rücktrittsrecht können im Kaufvertrag aber auch individuelle Regelungen getroffen werden. Dann gelten die vereinbarten Bedingungen vor den gesetzlichen Bestimmungen. Alternativ ist auch eine Anfechtung des Kaufvertrages möglich, beispielsweise wenn eine der beiden Parteien nach der Vertragsunterzeichnung einen Irrtum oder eine Täuschung feststellt. Bei Mängeln gibt es zudem die Möglichkeit, den Kaufpreis zu mindern.

Das ist beim Kaufvertrag für eine Wohnung wichtig

Möchten Sie eine Wohnung kaufen, müssen in den Kaufvertrag noch zusätzliche Inhalte mit aufgenommen werden. Denn als Wohnungsbesitzer sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und haben Anteile am Gemeinschaftseigentum. Folgende Punkte werden im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung noch mit aufgeführt:

• Die Wohnungsnummer
• Die Größe der Wohnung
• Die Lage der Wohnung
• Welche Räume zu Ihrem Sondereigentum gehören
• Ihre Sondernutzungsrechte, beispielsweise für Parkplätze, Garten etc.
• Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
• Ihre Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
• Die Gemeinschaftsordnung
• Der Miteigentumsanteil, mit dem Sie in die Instandhaltungsrücklage einzahlen
• Die aktuelle Höhe des Hausgeldes

Erwerben Sie eine neue Wohnung, sollten auch die aktuellen Baupläne sowie eine Baubeschreibung dem Kaufvertrag beiliegen. Ebenso werden eventuell geleistete Anzahlungen dokumentiert. Damit der Wohnungskauf rechtsgültig ist, muss auch der Kaufvertrag für eine Wohnung notariell beglaubigt werden.

Im Überblick: 10 Schritte auf dem Weg zum Kaufvertrag

Von der Entscheidung für eine Immobilie bis zur Übergabe kann es manchmal Wochen und Monate dauern. Welche Punkte auf diesem Weg liegen, haben wir Ihnen hier noch einmal zusammengefasst:

1. Der Käufer und der Verkäufer einigen sich.
2. Der Käufer legt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vor.
3. Es wird ein erster Notartermin gemacht, an dem alle wichtigen Unterlagen beigebracht werden, damit der Notar den Kaufvertrag ausarbeiten kann.
4. Beide Parteien können den Kaufvertrag in der Zwei-Wochen-Frist prüfen.
5. Der Kaufvertrag wird beurkundet, etwa eine Woche später erhalten beide Seiten den Kaufvertrag.
6. Der Käufer erhält vom Finanzamt den Grunderwerbssteuerbescheid.
7. Der Käufer überweist den Kaufpreis.
8. Der Notar beantragt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
9. Das Objekt wird übergeben.
10. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Besitzers.

Wichtig zu wissen: Schließen Sie Ihre Baufinanzierung nicht zu früh ab. Frühestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung sollte Sie Ihre Unterschrift unter den Finanzierungsantrag setzen, da Sie in dieser Zeit noch von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen können.

Lassen Sie sich bei Fragen zur Hausfinanzierung am besten von einem unabhängigen Vermittler beraten, dieser findet das für Sie beste Angebot und begleitet Sie von der Planung bis zum Abschluss des Immobilienkredits.