Immobilienpreise 2024: Prognose zur Entwicklung in Deutschland

Immobilienpreise 2025: Sinken die Preise weiter?

„Ich erwarte für 2025 leichte Preissteigerungen am Wohnimmobilienmarkt“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Damit scheinen die fallenden Immobilienpreise zu einem Ende gekommen zu sein. Grund für diese Trendwende ist das veränderte Kaufumfeld der vergangenen 12 Monate. Steigende Einkommen, eine moderate Inflation und sinkende Bauzinsen haben dazu geführt, dass eine Immobilie für viele Menschen in Deutschland wieder leistbarer geworden ist.

Wegen der wieder ansteigenden Nachfrage lassen sich schon jetzt wieder steigende Immobilienpreise insbesondere in den Metropolregionen erkennen. Besonders im Segment Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen sind die Nachfrage und somit auch die Preise im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Denn diese beiden Immobilientypen sind weiterhin günstiger als der Neubau und somit für viele Menschen eine attraktive Alternative.

Je nach Region und Immobilie gibt es aber noch Sparpotenzial. „Insbesondere ältere Häuser mit schlechteren Energieeffizienzwerten haben in den vergangenen Monaten teils deutliche Preisnachlässe verzeichnet und können eine gute Alternative für Käufer sein. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die dann anstehenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen mit in die finanzielle Kalkulation einfließen“, so Neumann.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?

Die Immobilienpreise bewegen sich seit Anfang des Jahres 2024 seitwärts, wie auch der Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt: 

• Die Immobilienpreise für Neubauhäuser steigen von Oktober bis November um 0,36 %.
• Bei Bestandsimmobilien (Häuser) steigt der Index von 197,43 im Oktober auf 197,67 Indexpunkte im November.
• Die Preise für Eigentumswohnungen steigen im Untersuchungszeitraum um 0,52 %.
• Die Entwicklung macht sich auch im Gesamtindex des EPX bemerkbar, der von Oktober auf November von 215,05 Indexpunkte auf 215,78 Punkte klettert.

"Der Immobilienmarkt zeigt im November eine kontinuierliche Preissteigerung in allen Segmenten – von Bestandsimmobilien bis hin zu neuen Ein- und Zweifamilienhäusern. Selbst Eigentumswohnungen, die kürzlich einen leichten Preisrückgang verzeichneten, zeigen nun wieder einen Aufwärtstrend. Besonders in den Metropolregionen ist das Preiswachstum auffällig, während in anderen Regionen die Preise etwas gemäßigter ansteigen. Die Preisentwicklungen zeigen uns, dass sich der Markt erholt hat und die Krise vorbei ist", erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?

Laut dem EPX mean von Europace, einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland im Median 3.356 €/m² (Stand: September 2024).

Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort 2.124 €/m². In München sind es 7.079 €/m², die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit 191.160 €, während es in München 637.110 € sind.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem Bestand belaufen sich die Preise im Median auf 2.895 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Häuser kosten dort 6.041 €/m².

Somit sind die Preise in der bayrischen Landeshauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.515 €/m² am wenigsten für ein Haus. Wer in München ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 906.150 €. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Apartment mit derselben Grundfläche auf 377.250 €.

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?

In Hannover sanken die Immobilienpreise im 3. Quartal 2024 für Eigentumswohnungen mit -2,35 % im Vergleich zum Vorjahresquartal am stärksten, gefolgt von Düsseldorf (-2,08 %) und Berlin (-1,27 %).

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet Hamburg mit -1,65 % den höchsten Rückgang bei den Immobilienpreisen im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dahinter folgen Hannover (-1,63 %) und Berlin (-1,48 %).

Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um -0,28 % gesunken, bei Häusern sind die Immobilienpreise im Durchschnitt gleich geblieben.

Wo gibt es die günstigsten Immobilienpreise?

In Stuttgart gab es im 3. Quartal 2024 Eigentumswohnungen bereits ab 562 €/m² zu kaufen. Die günstigsten Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser gab es in Düsseldorf. Dort lag der niedrigste Verkaufspreis laut Europace bei 516 €/m². Je nach Metropolregion gibt es noch Stadtviertel, in denen die Immobilienpreise weit unter dem Median liegen. Es lohnt sich dort also auch in Randgebieten oder weniger beliebten Stadtvierteln zu suchen. So kann man unter anderem auch in Metropolregionen noch leistbare Immobilien finden. In der Tabelle unten finden Sie eine Grafik mit den jeweils niedrigsten Verkaufspreisen in einer Metropolregion für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen − aktuell bewegen sie sich aber seitwärts. 

So können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 2,92 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 06.12.2024). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.429,17 €.

Im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind damit die Baufinanzierungszinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht von einer Seitwärtsbewegung in 2024 aus. Für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen erwartet beispielsweise, dass sich das Zinsniveau zwischen 3 rund 3,5 % einpendelt. Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.

Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?

Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2024 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.

Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?

In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend werden die Immobilienpreise langfristig steigen. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.

1. Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
2. Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
3. Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
4. Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.

Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.

Sollte ich 2024 eine Immobilie kaufen?

Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich seitwärts bewegen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können.

Wenn Sie aber flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2024.

Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.

Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.